房屋装修好后未入住，却因排水管道被冻结导致房屋浸水，地面被泡、家具受损。这些损失该由房产开发公司承担吗？物业公司有无责任？
■事件：
新房未入住却遭水浸
(相关资料图)
业主起诉开发商和物业公司要求赔偿损失
郭某购买了由某房产开发公司开发建设的一套商业住宅。郭某于2019年5月接收房屋。并于2020年10月装修完工，但一直未入住。2021年4月11日，当郭某到新房中查看时，发现屋内全部被水浸泡，屋内墙皮、地面、家具等多处损坏严重。后经与物业公司调查证实，房屋被水浸泡是因为该单元的主下水管道底部冻死，导致楼上住户日常用水因无法进入下水井从管道而返入郭某家中，从而导致郭某家中被浸泡。
郭某认为，开发商应当交付符合质量标准的房屋给购房人，且房屋未出质保期，自家房屋的损失应由某房产开发公司赔偿。且房屋自装修后就无人居住，自己已于 2020年底将家中所有管道进行关闭。故某房产开发商应对自家的损失承担赔偿责任。此外，物业公司由于未及时发现管道出现问题，未尽到合理义务，亦应该承担房屋损失。
三方因赔偿问题发生争议，郭某将某房产开发公司以及物业公司诉至法院，要求双方共同赔偿自家房屋装修损失费、家具损失费共14330元。
■开发商：
房屋已经质量验收
管道冻结是极端天气所致
庭审中，某房产开发公司辩称，郭某所购买的房屋在交付前已经过质量验收，并不存在质量问题。虽然房屋未超出质量保修时间范围，但并不代表公司必须承担赔偿责任。该公司表示，房屋发生漏水前，当地多次发生寒潮，相关行政部门也发布了天气灾害预警，本案存在不可抗力情形，不属于公司的保修范围。此外，该公司认为，郭某亦应当提交证据，证明其损失与房屋质量存在因果关系，否则，该公司不应承担赔偿责任。
物业公司则表示，涉案管道上冻时间在管道保修期内，可以直观地判断上冻的原因与极寒天气及管道没有保温装置相关。涉案管道安装于每户业主的专有部分内，物业公司根本没有办法对该部分实施管理，不应承担责任。
■一审：
开发商、物业公司共同赔偿业主损失
法院经审理后认为，郭某购买房屋后，虽然进行了装修，但未实际入住，且对于室内返水并无责任。被告某房产开发公司虽然抗辩称，系极寒天气导致郭某房屋所在的主管道冻结，属于不可抗力，但郭某购买房屋并未超出质量保修时间范围。某房产开发公司主张，郭某所购买的房屋已经经过质量验收，但未提供证据证实管道冻结与其无关，其抗辩不足以排除其应承担的责任，故该公司应对郭某所受损失承担赔偿责任。物业公司作为郭某房屋物业服务公司，未及时发现管道冻结进而导致郭某房屋浸水，致使房屋受损，物业公司怠于履行应尽义务，应对郭某损失承担赔偿责任。
郭某房屋受损价值，经法院委托评估机构评估确定为10400元，郭某垫付支出评估费3300元，应由二被告共同赔偿。最终，法院判决某房产开发公司及物业公司共同赔偿郭某损失13700元。
■物业公司上诉：
无法预见位于业主专有部门的管道冻结
属法定免责情形
一审法院判决后，某房产开发公司、物业公司均不服，提起上诉。
某房产开发公司认为，房屋漏水原因应经第三方机构进行鉴定，漏水原因没有查明，诉争房屋很可能再次发生类似情况。一审法院对案件事实的认定没有充足的依据。
物业公司则表示，涉案水管道上冻部位位于郭某楼下的专有部分内，物业公司根本无法进行日常管理，更无法预见、避免及克服该情况的发生，属于法定的合同免责情形。本案应当适用公平责任原则，由该管道的共用人分担损失。退一步讲，即便一审判决结果有效，但一审法院只判令该公司与某房产开发公司共同承担赔偿责任，却未进行责任比例划分，致使该判决结果在事实上无法履行，属于明显的责任认定不清。此外，郭某长期不在家中居住，导致下水管道发生返水的情况，未能及时发现，造成损失的扩大，其自身存在过错，应自行承担相应责任。
■二审：
开发商交付房屋的管线应具备应对极端天气的性能
应赔偿业主损失
二审法院认为，案涉房屋受损的原因系房屋管道被冻结后返水导致。作为房屋产权人，郭某并未实际居住亦未对外出租，其自身不存在过错。对于管道冻结的原因，某房产开发公司称，因极寒天气导致，属于不可抗力。但某房产开发公司提交的证据，不足以证实事故发生时当地出现罕见的极寒天气。作为开发商，某房产开发公司交付的房屋管线应具备抗寒、抗压、应对极端天气的性能。现房屋排水管道在房屋质保期内发生冻结的情况，某房产开发公司应对管道冻结后返水导致的房屋损失承担赔偿责任。
对管道冻结的具体部位，郭某与物业公司说法不一，郭某亦未提交证据证实冻结的管道系公共区域的单元主管道，故无法证实物业公司存在管理上的过失，其主张物业公司承担赔偿责任无事实及法律依据。
据此，二审法院认为，物业公司的上诉理由成立，某房产开发公司上诉理由不成立，遂改判由某房产开发公司一方对郭某的房屋损失承担赔偿责任。
■本报记者哈欣
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